恒大物业“神秘买家”即将浮出水面

观点网 2 月 6 日，恒大物业收购事项每月进展更新公告发出来了。或许受到上周流传出的 " 太盟投资和广东旅控接洽收购恒大物业 " 市场消息影响，这次进展更新公告比之前将近月中的披露节点早了不少。依旧只有两页公告，清盘人的态度依旧谨慎而客观，没有对市场消息表露任何意见，但字里行间隐约透露出——这场收购似乎将要走到终章了。不考虑新的非约束性要约，投标人们都提交了更新后的新要约方案，恒大物业的命运被清盘人握在手中，暂时还未知去向。恒大物业最终会交到谁的手上？这个最大的谜题已经将市场关注度拉到极点。百亿 " 香饽饽 "从发出第一份有关收购事项公告开始算起，恒大物业已经被摆在货架上将近半年了。2025 年 8 月 12 日晚间，中国恒大因未达成复牌指引而宣告退市。第二天，市场便有消息传出：中国恒大清盘人聘请了瑞银集团和中信证券，以寻找恒大物业的潜在买家。恒大系资产被逐步清算、换主，一个月之后，被处置的焦点轮到了恒大物业。2025 年 9 月 11 日晚间，恒大物业发布公告，表示已收到来自中国恒大及 CEG Holdings ( BVI ) Limited（清盘中，为恒大集团全资子公司）的共同及个别清盘人发出的接洽函。接洽函指出，清盘人一直寻求机会出售中国恒大及 CEG 所持有的恒大物业公司股份，并且已经与相关有意方订立保密协议。截止至 9 月 9 日，清盘人已收到部分有意方不具约束力的指示性要约。虽然交易还处于初步阶段，尚未有明确的收购方，清盘人也表示还没有和任一有意方进行谈判，但恒大物业即将易主的消息已经在一日之内迅速发酵，公司股价也在 9 月 12 日复牌当日开盘涨超 38%。在恒大众多 " 遗产 " 中，恒大物业是最优质、最值钱的一项。据物聊社了解，恒大及 CEG 目前合计持有恒大物业 51.016% 股份，若是以目前 120 亿港元市值计算，代价约为 61.2 亿港元，考虑到现金实力和业务契合度，能够吞下恒大物业的上市物企并不多。因此，被摆上货架之后，恒大物业去向备受关注，对于接盘方的猜测也从未停止。根据最初的版本，在正式公告发布之前便有媒体报道称，中国恒大清盘人已收到针对恒大物业的非约束性收购意向，竞购方包括中海及华润。尽管只是猜测，但作为行业中竞争力名列前茅的央企，华润和中海有资金也有实力，市场一开始对于物业同行接手的期待拉满。只是，华润方面第二天便辟谣称消息不属实；中海方面的回应则有些微妙，称 " 目前不掌握具体情况 "。第一轮猜测随着华润方面的辟谣告一段落。众说纷纭之中，主流想法集中在国央企接盘，除去提前出局的华润万象生活，从保利物业、中海物业到越秀服务都被猜了个遍。除此之外，有博裕资本 6.67 亿元接手金科服务股权珠玉在前，私募股权投资公司、险资公司等金融机构也被看作是抢夺恒大物业的 " 热门选手 "。消息纷飞，收购推进也并未停滞，多份非约束性意向要约飞到清盘人案前，2025 年 11 月中旬，清盘人表示已经邀请选定的投标人查阅恒大物业的进一步资料，并要求竞买人在 11 月底前提交经更新的非约束性意向要约方案。又是一个月飞速掠过，恒大物业于 12 月 19 日发布进展更新公告，表示清盘人已收到若干选定的投标人提交的经更新非约束性意向要约，并正在考虑这些非约束性意向要约。同时，清盘人无意考虑任何新的非约束性意向要约。不论猜测如何，竞购恒大物业股权大门关上，最终赢家已经走入了薛定谔的盒子当中，新一轮猜测与市场消息也就此风起。新东家之谜根据最新公告，清盘人已经接获若干选定的投标人提交的已更新要约方案，目前正在审阅并考虑相关条款。公告并未披露这些投标方的身份、报价金额及资产范围，仅表示清盘人将继续推进潜在出售程序。此次提交更新要约，至少意味着出售恒大物业事项已经结束初步阶段，进入新一轮竞价，只是能否达成交易则取决于债权人委员会考虑及香港高等法院批准。1 月 27 日，市场传闻中国恒大清盘人预计将于本月底前收到针对恒大物业的具有约束力收购报价。潜在竞购方包括私募基金信宸资本及至少一家广东地方国企，目前相关主体正评估推进收购事宜。据物聊社了解，信宸资本是中信资本的私募股权投资分部，官网简介显示该基金目前管理着 102 亿美元的资本。信宸资本最近确实对物管行业表现出一定的兴趣。在收购恒大物业传闻之外，信宸资本还通过信宸设施管理联合一致行动人以 9.17 亿元向新大正出售嘉信立恒 75.1521% 股权，启动重大资产重组，交易完成后将合计持有新大正约 14.92% 的股份。这则传闻中另一位神秘的 " 广东国资 " 信息更少，没有透露所在行业，市场对这位潜在接盘方的猜测更多集中在具备强大国资背景、成熟运营体系且深度布局广东的头部物企们。未被证实的消息形成一片烟雾弹，短短 5 天过后，传闻主角又换成了太盟投资集团与广东省旅游控股集团有限公司。据官网介绍，太盟投资集团是一家专注于亚太区的私市股权类投资公司，为全球近 300 家机构基金投资者管理着超过 550 亿美元的资产，业务覆盖信贷及市场、私市股权、不动产三大领域。逆周期抄底是太盟擅长的部分，此次出手意向接盘也贴合此前展现出来的投资逻辑。最经典案例是太盟对珠海万达商管的多轮投资，从 Pre-IPO 投资到后来联合腾讯、京东等投资方收购万达商管旗下万达广场股权，太盟如今已经手握 48 座万达广场。正是有收购万达商管的案例在前，对于太盟投资集团此次出手，也有市场人士分析或许是为珠海万达商管曲线上市做准备。广东省旅游控股集团是广东省属国企，和此前的 " 广东国资 " 特点相吻合。据了解，广东旅控业务涵盖酒店投资运营、景点景区开发等六大板块，旗下拥有白天鹅宾馆、广东中旅等 20 余家品牌企业。需要强调的是，不论是信宸资本、太盟投资集团，还是广东旅控或其他广东国资，这些都属于市场传闻，并没有任何一方对此给予明确回复。此外也有消息指出，潜在报价或低于恒大物业当前股价水平，交易最终能否达成仍存不确定性。若推进顺利，该交易最快或于 2026 年第二季度末完成。不过，对于恒大物业而言，虽然站在聚光灯下等待结果，但最重要的依旧是维持自身运营。截至 2025 年 6 月 30 日，恒大物业实现营收 66.47 亿元，同比增长 6.9%；但净利润为 4.91 亿元，同比下滑 1.8%；毛利率及净利率分别下降至 18% 及 7.4%，盈利能力持续承压。

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